※この記事は前回からの続きです。ぜひ概要編 からお読みください。
物件オーナー側の立場の話から入ります。
物件に空きが出そうなときは、オーナーは次の借り主を探す必要がありますが、借り主を自分で見つけてくることは通常出来ません。そこで仲介事業者にそれを依頼することになるわけですが、その依頼の仕方に大きく２種類あります。
「一般媒介」と「専任媒介」です。
厳密には専任媒介は専属専任媒介と専任媒介の２つに分類されますが、趣旨とずれるので割愛してこの二元論で話を進めます。
一般媒介
一般媒介とは、物件オーナー（貸主）は複数の仲介事業者に借主探しを同時に手伝ってもらうことができる契約を意味します。
専任媒介
一方で、専任媒介とは、一般媒介と異なり、物件オーナーは仲介業者と専任媒介契約を結ぶと、他の仲介業者と一般媒介契約を結ぶことはできなくなります。
仲介業者からすると、独占的な契約です。
前置きが長くなりましたが、借り主として物件探しをするときは「専任媒介」に気をつけましょうという話です。
専任媒介物件は、他社から紹介してもらえない
上記説明を読んだあとだと当然のことではありますが、本記事の賃貸物件の探し方を一言で言うと、「複数の仲介事業者と信頼関係を構築し、良質な物件をいち早く紹介してもらえる体制を築け」ということに尽きます。
しかし、その信頼関係を構築した仲介事業者が、絶対に紹介できない物件があります。それが、専任媒介物件です。
過去に私が部屋を探していた時、懇意にしていた仲介事業者（Aとします）からは紹介されていないけれどもSUUMOに新着として上がってきた物件があったので、念の為Aに当該SUUMOの物件の状況を問い合わせたことがありました。
返答としては、「既に募集が終了している」というものでしたが、当該物件を扱っている（SUUMOに掲載している）仲介事業者（Bとします）に念の為問い合わせてみました。
すると、嘘でもなんでもなくその物件は募集中であり、申込みも可能であるとの返答が来ました。
つまり、仲介業者Bが専任媒介で扱っている物件について、仲介業者Aに問い合わせたところで、紹介は絶対にできないということです。当然ですね。
どれだけ仲介業者と信頼関係を構築したとしても、紹介できないものは紹介出来ませんから、こういった物件に気づける様に普段からダメ元でもSUUMOは確認しておくことがおすすめです。
掲載されている物件が専任媒介か一般媒介かどちらなのかに関する情報は、SUUMO上には掲載されていませんので、面倒でも毎回新しい物件は問い合わせておくことが必要です。
ちなみに専任媒介契約の物件はREINS上に物件情報を登録することが義務付けられているので、この場合REINSを見られる仲介事業者Aは、自社では絶対に紹介できない物件について他社にお客が流れることを虞れて、「既に募集が終了している」というウソをついたことになります。
誠実な営業であれば専任媒介であることを伝えつつも、その物件で事が足りなかった場合は引き続き物件をご紹介させていただきます、と言えるところかと思いますが、まあマニュアルとしてそう答えるようになっているのでしょう。営業というのは大変ですね。